Haustypen mit
Einliegerwohnung

Ein sehr beliebtes Konzept ist das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung im Kellergeschoss. Hier wird der Keller (teilweise oder vollständig) zu einer eigenständigen Wohnung ausgebaut. Besonders in Regionen wie dem Bergischen Land mit seinen Hanglagen bietet sich das an: Bei einem Hanggrundstück lässt sich der Keller auf der Talseite zu ebener Erde öffnen, sodass die Einliegerwohnung Tageslicht und einen eigenen ebenerdigen Eingang hat. Das Hanghaus in Remscheid ist ein Beispiel: Durch die typische Hanglage entstanden im ausgebauten Keller vier helle Räume mit eigenem Zugang - ideal als separate Wohneinheit.
Für den Eigentümer hat eine Souterrain-Einliegerwohnung den Vorteil, dass die Hauptwohnung ungestört im Erd- und Obergeschoss liegen kann. Die Privatsphäre bleibt gewahrt, da Einlieger und Hauptbewohner auf unterschiedlichen Ebenen wohnen. Auch baulich ist dies oft einfach umzusetzen, wenn ein Keller ohnehin geplant ist. Wichtig sind bei Kellerwohnungen eine gute Abdichtung, Wärmedämmung und ausreichend große Fenster für Licht. Mit cleverer Planung - zum Beispiel einer Terrasse vor dem Souterrain oder einem separaten Zugang von außen - entsteht so eine vollwertige Wohnung. Dieses Modell eignet sich für Mehrgenerationen (z. B. Großeltern im hellen Souterrain) ebenso wie zur Vermietung an Externe.
 

Unter einer Stadtvilla versteht man einen repräsentativen städtischen Haustyp, meist zweigeschossig mit Zeltdach oder Walmdach. Auch eine Stadtvilla lässt sich mit einer Einliegerwohnung kombinieren. Typischerweise wird dabei im Erdgeschoss ein Teil der Fläche als separate Wohnung mit eigenem Eingang geplant. Zum Beispiel könnten bei einem großen Stadtvillen-Grundriss ein oder zwei Zimmer mit Bad und Kochnische abgetrennt werden. Ein externer Eingang an der Seite oder Rückseite des Hauses führt direkt in diese Einliegerwohnung, während die Hauptfamilie den Haupteingang nutzt. So entstehen quasi zwei Wohnungen auf einer Etage.
Der Charme dieser Lösung: Die Hauptwohnung behält zwei volle Geschosse, da sie zusätzlich das gesamte Obergeschoss nutzt. Gleichzeitig hat man im Erdgeschoss eine abgeschlossene Einheit, perfekt etwa für erwachsene Kinder oder als Büro/Praxis. Durch die klar getrennten Eingänge kommt man sich nicht in die Quere. Alternativ kann die Einliegerwohnung in einer Stadtvilla auch im Obergeschoss liegen - dann ist ggf. ein separates Treppenhaus oder Außentreppe nötig, um einen unabhängigen Zugang zu gewährleisten. Stadtvillen punkten oft mit großzügiger Fläche, sodass die Nebenwohnung komfortabel dimensioniert werden kann. Auch optisch lässt sich der zweite Eingang harmonisch in die Fassade integrieren. So bleibt der elegante Villen-Charakter erhalten, und doch entstehen zwei eigenständige Wohnbereiche unter einem Dach.
 

Ein Bungalow - also ein Haus auf einer Ebene - kann ebenfalls mit einer Einliegerwohnung geplant werden. Hier bietet es sich an, die Einliegerwohnung als angrenzendes Studio an den Haupt-Wohnbereich anzubauen. Da alles ebenerdig ist, profitieren beide Parteien von barrierefreiem Wohnen. Typischerweise hat der Bungalow an einer Seite einen separaten Trakt oder Flügel: Zum Beispiel ein 2-Zimmer-Studio mit Bad und Mini-Küche, das über einen eigenen Eingang von außen erreichbar ist. Die Hauptwohnung nimmt den übrigen Teil des Bungalows ein. Beide Wohnbereiche können direkt nebeneinander liegen, aber durch geschickte Grundrissplanung (z. B. dazwischenliegende Nebenräume oder Doppelflügel-Türen mit Schallschutz) voneinander getrennt werden.
Bungalows lassen sich flexibel erweitern - zum Beispiel mit einem seitlich angebauten Einlieger-Studio.
Der Vorteil eines Bungalows mit Einliegerwohnung: Beide Wohneinheiten befinden sich auf derselben Ebene, was insbesondere für Senioren oder Menschen mit Mobilitätsproblemen ideal ist. Niemand muss Treppen steigen, und die Kommunikation zwischen den Parteien ist einfach (man wohnt Tür an Tür). Allerdings benötigt ein Bungalow mit Anbau ausreichend Grundstücksfläche, da er in die Breite geht. Dafür erlaubt er viel Privatsphäre auf einer Ebene - oft hat jede Einheit ihre eigene Terrasse oder Gartenzugang. Beispielsweise kann das Studio an der Gartenseite einen eigenen Terrassenbereich erhalten, während die Hauptwohnung einen separaten Teil des Gartens nutzt. So entsteht eine klare Aufteilung. Bungalows von Town & Country, wie etwa der Entwurf "Bungalow 128", zeigen, wie man ca. 127 m² Wohnfläche klug aufteilen kann, sodass eine Einliegerwohnung mit eigenem Wohnbereich, offener Küche, Schlafzimmer und Bad abgeteilt werden kann. Dieses Konzept ist flexibel je nach Lebensphase: Anfangs könnte man das Studio vermieten oder als Büro nutzen, später vielleicht selbst beziehen.
 

Oft fällt im Zusammenhang mit Einliegerwohnungen der Begriff Zweifamilienhaus. Wo liegt der Unterschied? Rein formal ist ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung ebenfalls ein Zweifamilienhaus (weil zwei Wohneinheiten vorhanden sind). Klassische Zweifamilienhäuser sind jedoch meist so konzipiert, dass zwei nahezu gleich große Wohnungen existieren - etwa eine komplette Wohnung pro Etage. Hingegen ist bei einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung die zusätzliche Wohnung kleiner und der Hauptwohnung untergeordnet. Es handelt sich also eher um ein 1½-Familien-Haus.
Welche Variante die richtige ist, hängt von Ihren Zielen ab. Wenn absehbar zwei gleichwertige Haushalte dauerhaft nebeneinander wohnen sollen (z. B. zwei Familien als Bauherren oder vollwertige Vermietung beider Einheiten), kann ein echtes Zweifamilienhaus sinnvoll sein. Hier sind die Wohneinheiten oft symmetrisch und komplett getrennt geplant - z.B. zwei identische Wohnungen übereinander - mit allen Vor- und Nachteilen (größerer Raumbedarf, aber auch klare Trennung). Ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung bietet dagegen mehr Gestaltungsspielraum für den Eigenbedarf: Die Hauptfamilie erhält den Löwenanteil des Platzes, die Einliegerwohnung ist ein zusätzlicher Bonuswohnraum. Diese kann man nach Bedarf nutzen oder auch einmal leer stehen lassen, ohne dass der gesamte Wohnwert leidet.
Finanziell und genehmigungsrechtlich werden beide Varianten ähnlich behandelt. Wichtig zu wissen: In vielen Bebauungsplänen ist festgelegt, ob ein Grundstück mit einem oder zwei Wohneinheiten bebaut werden darf. Ein Haus mit Einliegerwohnung gilt dabei als zwei Wohneinheiten. Doch keine Sorge - mit unserer Hilfe lässt sich frühzeitig klären, was auf Ihrem Grundstück umsetzbar ist. Town & Country hat übrigens auch Haustypen im Programm, die als großzügiges Zweifamilienhaus geplant sind und zusätzlich noch eine kleine Einliegerwohnung integrieren können (z. B. das Domizil 192 mit separatem Büro-Apartment im Erdgeschoss). Sie sehen: Möglichkeiten gibt es viele. Wir finden gemeinsam das passende Konzept für Ihre Wohnträume.
 

Ein zentraler Planungsaspekt ist der Eingang. Soll die Einliegerwohnung einen eigenen Hauseingang erhalten, oder teilen sich beide Parteien den Haupteingang und trennen sich erst innen? Beide Lösungen sind üblich. Für Vermietungen oder gewerbliche Nutzung empfiehlt sich meist ein separater Zugang von außen, damit jeder Bewohner ungestört ein und aus gehen kann. Bei familieninterner Nutzung genügt oft ein gemeinsamer Windfang oder Hausflur, von dem aus die Türen zu Haupt- und Nebenwohnung abgehen - hier steht der Aspekt „Tür an Tür“ statt „durch dieselbe Tür“ im Vordergrund. In jedem Fall sollte der Zugang so geplant werden, dass er praktisch und diskret ist: z. B. ein eigener Seiteneingang für die Einliegerwohnung, eventuell mit überdachter Zuwegung.
Neben den Türen sind auch Außenbereiche zu berücksichtigen. Optimal ist es, wenn Haupt- und Einliegerwohnung jeweils einen eigenen Terrassen- oder Gartenteil haben. So kann z. B. die Einliegerpartei eine kleine Terrasse mit eigener Tür zum Garten erhalten, während die Hauptpartei den übrigen Garten exklusiv nutzt. Alternativ können klare Regeln für eine gemeinsame Gartennutzung getroffen werden (wer darf wo sitzen, wer kümmert sich um die Pflege etc.). Ebenso wichtig: Parkplätze. In vielen Kommunen wird pro Wohneinheit mindestens ein Stellplatz auf dem Grundstück gefordert. Planen Sie daher von Anfang an ausreichend Stellflächen ein - zum Beispiel eine breitere Einfahrt mit Doppelcarport oder zwei Stellplätze nebeneinander. So vermeiden Sie späteren Ärger, wenn beide Wohneinheiten eigene Autos haben.
 

Damit das Zusammenleben „gemeinsam und doch getrennt“ angenehm funktioniert, muss in der Bauplanung großer Wert auf Schallschutz gelegt werden. Nichts würde mehr stören, als wenn Alltagsgeräusche ständig von einer Einheit in die andere dringen. Zusätzliche Dämmmaßnahmen in den Wänden und Decken zwischen Haupt- und Einliegerwohnung sind daher empfehlenswert. So bleibt z. B. das abendliche Fernsehen der Großeltern in der Einliegerwohnung unbemerkt vom Rest der Familie. Massivbauweise bietet hier von Haus aus einen Vorteil, da Mauerwerk einen exzellenten Schallschutz gewährleistet. Dennoch sollte man an Türen (am besten gedämmte Wohnungseingangstüren im Innenbereich) und eventuelle Durchgänge besonders denken.
Auch die Haustechnik will durchdacht sein: Empfehlenswert ist eine getrennte Versorgung bzw. Abrechnung für beide Einheiten. Das heißt, separate Zähler für Strom, Wasser und ggf. Heizung. So kann jeder seinen Verbrauch bezahlen, was gerade bei Vermietung Streitigkeiten vorbeugt (Tipp: getrennte Wasser- und Stromzähler sowie eigene Mülltonnen vermeiden potenzielle Unstimmigkeiten von vornherein). Bei der Heizungsanlage stellt sich die Frage, ob man zwei Heizkreise einrichtet oder sogar zwei unabhängige Systeme. Oft ist eine gemeinsame Heizungsanlage (z. B. Zentralheizung oder Wärmepumpe für das ganze Haus) mit zwei Regelkreisen sinnvoll - beide Wohnungen werden versorgt, aber die Temperatur ist separat steuerbar. Alternativ kann die Einliegerwohnung mit einem eigenen Heizstrang und Wärmemengenzähler ausgestattet werden, falls eine exakte Kostenaufteilung gewünscht ist. Moderne Smart-Home-Technik ermöglicht es zudem, die Heiz- und Stromverbräuche jeder Einheit genau zu erfassen. Diese technische Trennung gewährleistet, dass Autonomie und Gerechtigkeit im Alltag gegeben sind.
 

Zu guter Letzt lohnt ein Blick auf alle Raumbereiche, die eventuell gemeinsam genutzt werden - oder bewusst nicht. Hier gibt es viele Varianten, abhängig von der gewünschten Nähe der Bewohner. Bei Fremdvermietung wird man tendenziell alles strikt trennen: Jede Wohnung hat eigene Küche, Bad, Wohnräume; gemeinsam genutzte Räume sind unüblich (außer man vermietet an Bekannte und teilt freiwillig z.B. den Garten). In familiären Konstellationen hingegen können gemeinschaftliche Flächen sinnvoll sein: Denkbar ist z. B. ein gemeinsamer Wirtschaftsraum (Waschküche) im Keller, der von beiden Parteien genutzt wird, oder ein zentraler Garten, den alle genießen. Auch ein integrierter Zugang kann für Familien praktisch sein - etwa eine abschließbare Verbindungstür zwischen Haupt- und Einliegerwohnung, durch die man spontan zueinander kann. Solch eine Tür kann im Alltag offen bleiben (wenn z.B. die Großeltern tagsüber bei den Enkeln sind) und bei Bedarf geschlossen werden, um zwei separate Wohnungen herzustellen.
Wichtig ist in jedem Fall, klare Regeln für geteilte Bereiche zu definieren. Wer z.B. den Garten mitnutzen darf, sollte im Miet- oder Nutzungsvertrag festgehalten werden. Das betrifft auch Aspekte wie Gartenpflege: Wer mäht den Rasen, wer schneit im Winter den Zugang frei? Solche Vereinbarungen verhindern Konflikte und sorgen für ein harmonisches Miteinander, gerade wenn Vermieter und Mieter Tür an Tür wohnen. Unsere Erfahrung zeigt: Durchdachte Planung und offene Kommunikation im Vorfeld schaffen ein Wohnumfeld, in dem beide Parteien gemeinsam unter einem Dach leben können, ohne auf Privatsphäre zu verzichten.
 

Die zusätzlichen Mieteinnahmen aus der Einliegerwohnung können einen großen Teil der monatlichen Belastung aus dem Baukredit auffangen. Vereinfacht gesagt, stockt ein Haus mit Einliegerwohnung Ihr Einkommen auf. Die Miete hilft, die Darlehensraten zu bedienen, und verschafft finanziellen Spielraum. Viele Bauherren kalkulieren von Beginn an mit dieser Einnahmequelle - manche Banken berücksichtigen erwartbare Mieteinnahmen sogar bei der Kreditwürdigkeitsprüfung, was Ihre Finanzierungsmöglichkeiten verbessert. Im Laufe der Zeit, sobald der Kredit abbezahlt ist, werden die Mieteinnahmen zu einem wertvollen Zusatzverdienst oder einer Art Rente im Alter. Denken Sie dabei langfristig: Heute kann ein fremder Mieter die Wohnung nutzen und die Finanzierung mittragen, und in einigen Jahren vielleicht ein Familienmitglied oder Sie selbst (z. B. im Alter), während die finanzielle Last dann schon deutlich geringer ist. Diese Zukunftssicherheit macht das Konzept so attraktiv. Sollte der Bedarf sich ändern, bleiben Sie flexibel - wie erwähnt, erlaubt das Gesetz (§573a BGB) Eigentümern, die im selben Haus wohnen, ein Mietverhältnis unter erleichterten Bedingungen zu kündigen (ohne Angabe eines Grundes, aber mit verlängerter Kündigungsfrist). Damit müssen Sie keine Sorge haben, dass Ihnen die vermietete Einliegerwohnung auf ewig „verloren“ geht, falls Sie sie eines Tages selbst benötigen.
 

Neben den laufenden Mieteinnahmen eröffnen sich durch die Vermietung der Einliegerwohnung auch steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. So können Sie für den vermieteten Teil des Hauses Werbungskosten beim Finanzamt geltend machen. Das bedeutet: Ein anteiliger Teil der Baukosten, Finanzierungskosten (Zinsen) und laufenden Aufwendungen (Versicherungen, Reparaturen usw.) kann von den Mieteinnahmen steuerlich abgesetzt werden. Unterm Strich zahlen Sie auf die Miet-Einkünfte oft wenig bis gar keine Steuern, da Abschreibungen und Kostenabzug die Einnahmen aufwiegen. Insbesondere die Abschreibung (AfA) erlaubt es, jährlich einen Prozentsatz der Baukosten der Einliegerwohnung über viele Jahre hinweg steuerlich abzusetzen - ein attraktiver Vorteil für Vermieter.
Wird die Einliegerwohnung gewerblich genutzt (z. B. als Büro), gibt es weitere Effekte: Als Selbständiger können Sie Bau- und Nebenkosten anteilig als Betriebsausgabe ansetzen. Wenn Sie umsatzsteuerpflichtig sind, können Sie sogar die beim Bau der Einliegerwohnung gezahlte Vorsteuer zurückholen. Das kann eine erhebliche Ersparnis bedeuten. Allerdings ist hierbei Vorsicht geboten und eine steuerliche Beratung ratsam, da die Einliegerwohnung dann zum Betriebsvermögen zählt und beim späteren Verkauf andere Regeln gelten können. Generell gilt: Einliegerwohnung vermieten schafft nicht nur Einnahmen, sondern auch steuerliche Abschreibungspotenziale - die optimale Gestaltung besprechen wir gern mit Ihnen oder vermitteln einen Steuerberater. So holen Sie finanziell das Maximum aus Ihrer Investition heraus.
 

Zusätzlicher Wohnraum bedeutet auch zusätzliche Förderchancen. Vor allem die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) unterstützt energieeffiziente Neubauten großzügig - und das pro Wohneinheit. Für Sie heißt das: Bauen Sie ein Haus mit Einliegerwohnung, können Sie Fördermittel doppelt nutzen. Konkret vergibt die KfW im Programm „Energieeffizient Bauen“ (ehemals KfW-153) für jedes Wohnobjekt günstige Kredite mit Tilgungszuschüssen. Aktuell sind Kreditsummen von z.B. 120.000 € je Wohneinheit möglich. Erfüllt Ihr Neubau einen hohen Effizienzhaus-Standard (z.B. EH40 oder EH40-Nachhaltigkeit), erlässt die KfW einen Teil des Kredits als Zuschuss - abhängig vom Standard zwischen 5 und 15%. Bei zwei Wohneinheiten verdoppelt sich dieser Effekt: bis zu 30.000 € Kreditschuld können Ihnen so erlassen werden (zwei mal 15% von 120.000 €). Diese Förderung gibt es allerdings nur, wenn beide Einheiten als Wohnraum gelten (eine gewerbliche Nutzung der Einliegerwohnung wird nicht bezuschusst, wie oben erwähnt).
Neben der KfW-Förderung für effiziente Häuser lassen sich oft weitere Förderprogramme kombinieren: In NRW existieren etwa Landesprogramme für familiengerechtes Bauen oder zinsgünstige Darlehen der NRW.BANK. Auch Zuschüsse für altersgerechtes Bauen (barrierefreie Ausstattung für eine Seniorenwohnung) können relevant sein. Wenn in der Einliegerwohnung eine Wärmepumpe oder Solaranlage genutzt wird, gibt es Fördermittel vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Die gute Nachricht: Viele dieser Förderungen sind miteinander kombinierbar, sodass Sie gleichzeitig von niedrigen Zinsen, Zuschüssen und steuerlichen Vorteilen profitieren können. Wir helfen Ihnen dabei, den Überblick zu behalten und ein optimales Finanzierungskonzept zu erstellen. Nutzen Sie diese Chancen - Mieteinnahmen, Steuererleichterungen und Fördergelder machen Ihr Haus mit Einliegerwohnung finanziell besonders attraktiv.

Ein Haus mit zwei Wohneinheiten stellt naturgemäß etwas höhere Anforderungen an das Grundstück als ein einfaches Einfamilienhaus. Mindestgröße: Pauschal lässt sich nicht beziffern, wie groß das Grundstück sein muss - das hängt von der Hausgröße und der Bauweise ab. Grundsätzlich sollte der Bauplatz aber genügend Fläche bieten, um das Haus mit eventuellem Anbau und die erforderlichen Stellplätze unterzubringen. Oft reicht ein übliches Grundstück ab ca. 400-500 m², doch bei großzügigen Konzepten (z. B. Bungalow mit Einlieger-Studio) können auch 600 m² und mehr sinnvoll sein. Maßgeblich ist der Bebauungsplan: Dieser gibt vor, wie viel der Grundstücksfläche überbaut werden darf (Stichwort Grundflächenzahl) und ob ein oder zwei Wohneinheiten zulässig sind. In reinen Einfamilienhausgebieten kann es Beschränkungen geben, die eine zweite Wohneinheit ausschließen - hier ist Vorsicht geboten. Um eine Einliegerwohnung offiziell genehmigt zu bekommen, muss sie als Wohneinheit im Bauantrag ausgewiesen werden, und der Bebauungsplan bzw. die zuständige Behörde muss dem zustimmen. Wir prüfen solche Punkte vor dem Kauf eines Grundstücks oder in der frühen Planungsphase, damit es später keine bösen Überraschungen gibt.
Neben der Fläche ist die Erschließung ein Thema: Ein Haus mit Einliegerwohnung braucht keine besonderen zusätzlichen Anschlüsse - beide Wohnungen können in der Regel über einen gemeinsamen Wasser-, Abwasser-, Strom- und Telefonanschluss laufen. Allerdings können bei zwei Wohneinheiten höhere Anschlussgebühren anfallen (manche Kommunen erheben pro Wohnung Beiträge für Kanal etc.). Auch muss die Kapazität von Kanalisation und Stromanschluss am Bauplatz ausreichend sein, was im Normalfall aber gegeben ist. Wichtig ist außerdem die Zufahrt: Können zwei Autos auf das Grundstück ein- und ausfahren? Ist genügend Platz für eventuelle Besucherparkplätze? Falls ein getrennter Zugang geplant ist (z. B. ein zusätzlicher Weg ums Haus herum für den Einlieger-Eingang), sollte das Grundstück diese Möglichkeit hergeben. Ebenfalls zu beachten: Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken. Ein größeres Haus oder ein Anbau müssen den vorgeschriebenen Abstand einhalten - bei Eck- oder Hanglagen manchmal eine Herausforderung, die wir jedoch statisch-konstruktiv lösen können (durch versetzte Baukörper, geschickte Planung etc.). Kurz gesagt: Das Grundstück muss den baulichen Rahmen für zwei Wohneinheiten hergeben. Dank unserer Erfahrung können wir aber auch aus schwierig scheinenden Grundstücken viel herausholen - etwa Hanglagen durch einen terrassierten Kellerbau nutzen oder schmale Grundstücke durch Reihenhaus-ähnliche Konzepte bebauen.
 

Geeignete Grundstücke zu finden, ist oft die größte Hürde beim Bauvorhaben - besonders in beliebten Regionen wie dem Bergischen Städtedreieck. Die Städte Wuppertal, Solingen und Remscheid zeichnen sich durch hügeliges Gelände, gewachsene Stadtviertel und begrenzte Neubauflächen aus. Doch genau hier kommen wir ins Spiel: Weinrath bietet Ihnen weit mehr als Hausbau - wir helfen aktiv bei der Grundstückssuche. Durch unser regionales Netzwerk haben wir Zugang zu Bauplätzen in guter Lage, die nicht immer öffentlich ausgeschrieben sind. Wir kennen Makler, Privatverkäufer und Kommunen in der Region und können so manchmal Grundstücke vermitteln, die sonst schwer zu finden wären.
Haben Sie ein interessantes Grundstück ins Auge gefasst? Wir prüfen für Sie kostenlos und unverbindlich, ob Ihr Wunschhaus darauf realisierbar ist. Unsere Experten nehmen den Bebauungsplan unter die Lupe, analysieren die Lage (z. B. Hangneigung, Ausrichtung für Sonneneinstrahlung, Bodenbeschaffenheit) und bewerten die Erschließungskosten (liegen Anschlüsse bereits an oder kommen Mehrkosten auf Sie zu?). Gerade die typischen Hanggrundstücke in vielen bergischen Wohngebieten sind für uns keine unbekannte Größe - im Gegenteil, wir sehen darin oft architektonische Chancen statt Probleme. Ein Hang kann zum Beispiel genutzt werden, um wie erwähnt eine helle Souterrain-Einliegerwohnung mit Blick ins Grüne zu schaffen, oder um ein großzügiges Panorama zu ermöglichen. Wir haben bereits zahlreiche Häuser auf anspruchsvollen Grundstücken in der Region realisiert und wissen genau, worauf es technisch, rechtlich und gestalterisch ankommt.
Wenn Sie noch auf Grundstückssuche sind, stehen wir Ihnen beratend zur Seite: Von Tipps zu attraktiven Wohnlagen bis hin zur Begleitung bei Kaufverhandlungen. Und auch ungewöhnliche Lösungen - etwa das Bebauen von schmalen Lücken-Grundstücken, das Teilen großer Gärten oder der Abriss eines Altbaus zwecks Neubau - ziehen wir in Betracht, um Ihren Traum vom Haus mit Einliegerwohnung möglich zu machen. Mit uns als Partner nutzen Sie wirklich alle Optionen im Bergischen Land. Letztlich soll das Grundstück zu Ihrem Haus passen wie ein Maßanzug. Wir sorgen dafür, dass sowohl Grundstücksanforderungen als auch Bebauungsplan-Vorgaben erfüllt werden und Ihr Projekt auf sicherem Grund steht.
 

In einem Mehrparteienhaus stellt sich immer die Frage der optimalen Heizungs- und Dämmstrategie. Unser Ziel ist es, beide Wohnungen optimal warm zu halten, ohne Energie zu verschwenden. Eine hochwertige Wärmedämmung der Gebäudehülle ist dabei unverzichtbar: Dicke Außenwand-Dämmung, dreifach verglaste Fenster und eine gut isolierte Geschossdecke bzw. Dach sorgen dafür, dass die Heizwärme in beiden Wohneinheiten bleibt. Hier profitieren Sie sogar vom Konzept zwei unter einem Dach: Die gemeinsamen Wände/Decken zwischen Hauptwohnung und Einliegerwohnung verlieren so gut wie keine Wärme nach außen, sondern trennen beheizte Bereiche. Das reduziert insgesamt den Wärmebedarf im Vergleich zu zwei freistehenden Gebäuden.
Bei der Heizung stehen Ihnen prinzipiell zwei Wege offen: ein zentrales Heizsystem für das ganze Haus oder zwei separate Systeme. Die meisten Bauherren entscheiden sich aus Effizienz- und Kostengründen für eine gemeinsame Heizungsanlage, die beide Wohneinheiten versorgt. Moderne Wärmepumpen oder Gas-Brennwertheizungen können problemlos für den Bedarf von zwei Wohnungen dimensioniert werden. Wichtig ist dann, dass jede Einheit ihre eigene Regelung hat (z. B. Raumthermostate oder Heizkreise), damit die Bewohner individuell heizen können. Auch eine gerechte Verbrauchserfassung lässt sich einrichten - zum Beispiel durch einen Wärmemengenzähler für die Einliegerwohnung, der misst, wie viel Heizenergie dort ankommt. Alternativ kann man bei sehr unabhängigen Nutzungskonzepten über zwei Heizsysteme nachdenken (etwa eine Fußbodenheizung mit eigener kleiner Wärmepumpe für die Einliegerwohnung). Das ist allerdings meist nur in Sonderfällen sinnvoll, da es höhere Investitionskosten und Wartungsaufwand bedeutet. Unsere Empfehlung ist meist, ein zentrales, energieeffizientes Heizsystem zu installieren und über smarte Technik sicherzustellen, dass es in beiden Wohnungen bedarfsgerecht arbeitet.
Neben Heizung und Dämmung sind auch weitere Anschlüsse zu planen: Lüftungssysteme beispielsweise. In einem Effizienzhaus bietet sich eine kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung an, die frische Luft liefert, ohne Wärme zu verlieren. Hier kann jede Wohnung ihre eigene Lüftungsanlage bekommen oder eine zentrale mit zwei Zonen genutzt werden. Bei Strom und Wasser hatten wir bereits die getrennten Zähler erwähnt - dies wirkt sich aber kaum auf die Planung der Leitungen aus, nur auf die Zählerplätze im Technikraum. Insgesamt gilt: Durch durchdachte technische Planung erreicht man, dass beide Einheiten komfortabel und energieeffizient funktionieren, ohne sich gegenseitig zu beeinflussen.

Ein großer Pluspunkt bei zwei Wohneinheiten ist - wie schon im Finanzierungs-Teil angesprochen - die Möglichkeit, doppelt KfW-Förderung abzurufen. Doch auch unabhängig von der Förderung lohnt es sich, auf einen hohen Energiestandard zu setzen. Zwei Wohnungen bedeuten einen etwas höheren Energieverbrauch (schon weil zwei Küchen betrieben werden, mehr Personen duschen etc.), daher zahlt sich eine energiesparende Bauweise doppelt aus: Sie schont Ihren Geldbeutel im Alltag und qualifiziert Ihr Projekt für Zuschüsse. Ein Haus mit Einliegerwohnung nach aktuellem Effizienzhaus-Standard 40 beispielsweise verbraucht nur 40% der Energie eines konventionellen Neubaus - das merkt man deutlich an den Heizkosten. Jede Wohneinheit erfüllt die Kriterien und ist somit förderfähig. Die KfW honoriert dies mit hohen Kreditsummen und attraktiven Tilgungszuschüssen, die pro Wohneinheit gewährt werden. Somit vergrößert eine Einliegerwohnung Ihren finanziellen Spielraum beim Bauen erheblich.
Technisch sind für Effizienzhaus-Standards mehrere Punkte relevant: hervorragende Dämmung (wie oben beschrieben), effiziente Anlagentechnik (z.B. Wärmepumpe, Lüftung) und eine gewisse Eigenenergieerzeugung, zum Beispiel durch Photovoltaik. Viele unserer Bauherren entscheiden sich, gerade bei größeren Häusern, für eine PV-Anlage auf dem Dach - oft kombiniert mit einem Batteriespeicher. Das reduziert den Netzstrombezug drastisch und ist ein Kriterium für das Erreichen der KfW-40plus oder Nachhaltigkeits-Klasse. Bei zwei Parteien kann man entweder getrennte PV-Anlagen vorsehen (wenn z.B. später eine Teilung nach Wohnungseigentum geplant wäre) oder eine gemeinsame, die beide versorgt. Wir beraten Sie zur optimalen Dimensionierung. Ein Haus mit zwei Einheiten erreicht durch smarte Planung spielend die aktuellen Energieanforderungen - und profitiert somit maximal von staatlicher Förderung und niedrigem Verbrauch.
 

In puncto Haustechnik lohnt es sich, auf nachhaltige Lösungen zu setzen - nicht nur für die Umwelt, sondern auch um langfristig unabhängig von fossilen Brennstoffen zu sein. Zwei Wohneinheiten bieten hier sogar Synergien: Eine kräftigere Wärmepumpe kann beide Wohnungen heizen und ggf. kühlen, was ihre Wirtschaftlichkeit erhöht. Wärmepumpen arbeiten am effizientesten bei kontinuierlicher Auslastung - eine größere Grundlast durch zwei Haushalte hält die Anlage im optimalen Bereich. Die Einliegerwohnung kann so ebenfalls umweltfreundlich beheizt werden, ohne separate Heizung. Ergänzend dazu ist Solarenergie ein großer Vorteil: Eine Photovoltaikanlage auf dem Dach produziert Strom, der im ganzen Haus genutzt werden kann - sei es für Haushaltsgeräte, Beleuchtung oder den Betrieb der Wärmepumpe. Beide Wohneinheiten profitieren davon, denn tagsüber können z.B. Homeoffice-Nutzer oder Rentner im Einlieger die Sonne nutzen, während vielleicht die Hauptbewohner außer Haus sind; abends umgekehrt. Überschüssiger Solarstrom wird im Speicher oder im Netz zwischengespeichert und kann später genutzt werden. So decken Sie einen guten Teil des Strombedarfs beider Wohnungen selbst.
Auch an Warmwasserbereitung denken wir: Entweder übernimmt das die Wärmepumpe (ggf. mit zusätzlichem Wärmespeicher, damit beide Haushalte genügend warmes Wasser haben), oder man setzt z.B. auf unterstützende Solarthermie-Anlagen. Bei zwei getrennten Einheiten kann es sinnvoll sein, zwei Warmwasserspeicher vorzusehen, damit jeder Haushalt seine Versorgung unabhängig regeln kann - oder aber ein gemeinsamer Speicher mit Zirkulation wird eingebaut, was Platz spart. Hier gibt es mehrere Optionen, die wir auf Ihre Bedürfnisse zuschneiden. Weiterhin werden Aspekte wie Ladeinfrastruktur für E-Mobilität gleich mitgedacht: Zwei Wohneinheiten bedeuten potenziell zwei E-Autos, also planen wir genügend Kapazität im Stromanschluss und Platz für Wallboxen ein. Nachhaltigkeit und Technik gehen in unseren Häusern Hand in Hand - das Resultat sind zukunftssichere Doppel-Wohneinheiten, die geringe Nebenkosten haben und im Komfort keinerlei Kompromisse eingehen. Ihr Haus mit Einliegerwohnung ist damit auch energetisch ein Gewinn.
 

Antwort: Es gibt keine starre Mindestgröße - das erforderliche Grundstück hängt von der Hausgröße, der Geschosszahl und der Bauordnung vor Ort ab. In vielen Fällen ist ein normales Baugrundstück ausreichend, doch etwas mehr Fläche schadet nicht, da ein Haus mit Einliegerwohnung oft einen größeren Grundriss oder zusätzliche Stellplätze benötigt. Wichtig ist, dass die zulässige Bebauung (GRZ und GFZ im Bebauungsplan) zwei Wohneinheiten erlaubt. Als grobe Orientierung: Viele unserer Kunden realisieren ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung auf Grundstücken zwischen 400 und 700 m². Bei Hanglage kann das Haus zudem in die Höhe statt in die Breite geplant werden, sodass auch kleinere Grundstücke genutzt werden können. Im bergischen Städtedreieck gibt es viele Hanggrundstücke, die zwar herausfordernd sind, aber spannende Lösungen ermöglichen (z.B. ein großes Haus auf relativ kleiner Grundfläche durch Kellerwohnung). Letztlich prüfen wir jedes Grundstück individuell. Falls Sie noch suchen: Wir unterstützen Sie dabei, ein passendes Grundstück in Remscheid, Solingen oder Wuppertal zu finden, das Ihren Hausplänen entspricht.

Antwort: Die Kosten hängen von zahlreichen Faktoren ab - Größe der Haupt- und Einliegerwohnung, Ausstattungswünsche, Bauweise etc. Grundsätzlich müssen Sie mit höheren Baukosten rechnen als für ein vergleichbares Haus ohne Einliegerwohnung, da z.B. eine zweite Küche, ein zusätzliches Bad und mehr Wohnfläche gebaut werden. Erfahrungsgemäß liegen die Mehrkosten in einer Größenordnung von etwa 50.000 bis 80.000 € gegenüber einem normalen Einfamilienhaus gleicher Ausstattungsqualität. Das klingt zunächst nach viel, relativiert sich aber, wenn man bedenkt, dass man dafür eine komplette zweite Wohnung erhält, die Mieteinnahmen generieren kann. Zudem teilen sich beide Einheiten gewisse Grundkosten (ein Dach, eine Bodenplatte, gemeinsame Technik), sodass es immer noch günstiger ist, als zwei einzelne Häuser zu bauen. Ein schlüsselfertiges Haus mit Einliegerwohnung von Town & Country erhalten Sie je nach Modell und Größe beispielsweise im Bereich ab ca. 250.000 € aufwärts (ohne Grundstück) - genaue Preise nennen wir Ihnen gern im persönlichen Gespräch, da wir jedes Projekt individuell kalkulieren. Dank unserer Festpreisgarantie wissen Sie dann ganz genau, was finanziell auf Sie zukommt. Nutzen Sie unseren Service und lassen Sie sich ein persönliches Angebot erstellen, statt mit Pauschalen zu kalkulieren. So können Sie zuverlässig planen und die Finanzierung sicherstellen.
 

Antwort: Um von einer Einliegerwohnung im rechtlichen Sinne zu sprechen, muss die zweite Wohnung in sich abgeschlossen sein - also über eine eigene Kochgelegenheit und Sanitäreinrichtung verfügen und von der Hauptwohnung räumlich getrennt sein. In der Praxis bedeutet das: Ja, die Einliegerwohnung sollte einen eigenen Zugang haben, zumindest eine abschließbare Tür, die sie von der Hauptwohnung trennt. Das kann entweder ein separater Außeneingang sein oder eine Tür im gemeinsamen Treppenhaus/Flur. Wichtig ist, dass die Einliegerwohnung als eigenständige Einheit gelten kann (eigene Haustür oder Wohnungstür, eigene Räume). Nicht zwingend nötig ist es hingegen, dass keinerlei Verbindung besteht - je nach Wunsch kann man z.B. eine Verbindungstür einplanen, die normalerweise verschlossen bleibt. Aber ohne Abtrennung (wenn also alle Räume offen miteinander verbunden wären) hat man keine Einliegerwohnung im klassischen Sinn. Für die Förderung durch die KfW und für Genehmigungen wird ein getrenntes Wohnen vorausgesetzt - sprich, die Einliegerwohnung muss als solche baulich erkennbar sein (Abgeschlossenheitserklärung). Kurz gesagt: Getrennte Wohnung ja, aber wie strikt man die Zugänge trennt, ist flexibel. Bei Vermietung empfiehlt sich eine klare Trennung (eigene Eingangstür von außen), bei Nutzung innerhalb der Familie kann man auch eine weniger strikte Lösung wählen. Unsere Architekten planen das exakt nach Ihren Vorstellungen, sodass sowohl Privatsphäre als auch Zusammengehörigkeit in einem ausgewogenen Verhältnis stehen.
 

Antwort: Die Förderlandschaft im Hausbau ändert sich zwar gelegentlich, aber grundsätzlich können Sie mehrere Förderprogramme kombinieren. Bei einem Haus mit Einliegerwohnung besonders relevant ist die doppelte KfW-Förderung pro Wohneinheit, die wir bereits erläutert haben - diese ist auf jeden Fall mit anderen Maßnahmen kombinierbar. Zusätzlich können Sie häufig Landesförderungen nutzen, etwa zinsgünstige Darlehen des Landes NRW für selbstgenutztes Wohneigentum oder für energetisches Bauen. Auch BAFA-Zuschüsse (für Heiztechnik wie Wärmepumpen oder Photovoltaik-Batteriespeicher) lassen sich parallel zu KfW-Krediten in Anspruch nehmen. Wenn Sie die Einliegerwohnung vermieten, könnten Sie zudem überlegen, ob Programme für den sozialen Wohnungsbau in Frage kommen (z.B. vergünstigte Kredite, wenn man die Wohnung zu moderatem Mietpreis anbietet) - das ist jedoch ein Sonderfall und an Bedingungen geknüpft. In vielen Fällen können aber KfW-Mittel, regionale Förderungen und steuerliche Vorteile gleichzeitig genutzt werden. Wichtig ist die individuelle Abstimmung: Einige Zuschüsse schließen sich gegenseitig aus, andere nicht. Wir behalten für Sie den Überblick und zeigen, welche Kombination in Ihrem Fall optimal ist. So können Sie z.B. einen KfW-Effizienzhaus-Kredit mit Tilgungszuschuss beanspruchen und gleichzeitig einen Zuschuss für die Wärmepumpe und eventuell einen Bonus der Stadt (manche Kommunen fördern z.B. Regenwassernutzung oder Ähnliches). Unsere Finanzierungsberatung kennt die aktuellen Programme und hilft Ihnen, den Förderdschungel zu lichten. Ergebnis: Sie sichern sich die maximal möglichen Vorteile und reduzieren Ihre Baukosten beträchtlich.